经过二十年改革开放，在 “梯度发展战略”指导下，国内的沿海地区已经形成珠江三角洲、长江三角洲、环渤海等三大区域经济板块，与“珠三角”、“长三角”相比，环渤海区域的地理位置更加重要，经济腹地更加广阔。在十四大报告中提出“要加速环渤海湾地区开放和开发”后，环渤海地区面临新的发展机遇。

从国际国内竞争态势和新区自身发展需要出发进行分析，天津主城区与滨海新区组成的城市体必将通过与北京合作构筑环渤海腹地的入海通道，而新区作为京津一线的枢纽，有希望藉此成为北方制造业中心。目前滨海新区内部各分区规划、建设的原有发展路径已不适应经济发展的要求，需要从区域宏观视角的整体经济职能定位出发，进行基于发展理念的新区城市功能分布空间整体规划。新的产业空间规划着力点应重在对新区内部经济力量的整合，从成本效益角度提升新区产业运行效率；城市空间规划将从以人为本的角度提升新区的生活质量，实现“港、河、楼、桥、路”的优化布局。

本报告在宏观区域层面重点考虑两个依托点——新区在天津的定位和新区在环渤海区域内的定位。布局的具体策略方面充分考虑未来城市人口发展的微观地域结构特征，生活服务功能区不仅考虑存量功能，还将为城市空间新功能导入留出空间，达到城市、人口、产业全面、协调发展的需要。

报告结构拟按如下逻辑顺序进行划分：城市空间布局发展规律和滨海新区定位分析；新区城市空间布局现状分析；新区城市空间布局策略。

第一部分：城市空间结构发展的一般规律及新区建设现代化城区的战略意义

一、城市空间结构发展的一般规律

城市化的核心是社会生产力的迅速提高和生产方式的不断进步。城市空间结构的变动要经历三个发展阶段，即空间聚集阶段、扩散阶段（产业郊迁阶段）和形成都市经济圈阶段。与西方城市化进程相比，中国城市空间布局结构调整过程有三个特点：第一，产业郊迁带动并不富裕的工薪阶层的被动郊迁，而不是富裕人口的主动郊迁；第二，主城扩散属于被动扩散，新区规划往往滞后于实际需要；第三，郊区城市化形成城市群特征不明显。

具体到既拥有海港又拥有河港的城市而言，城市母城与河流入海口间的距离决定了城市空间分布具有不同的形态。这类城市建设用地的分布具有“蛙跃式”(leapfrog)非连续发展(主要是由河道水深条件受限使河口港推移的作用决定)和“蚯蚓式”连续发展(城市随着港口向口外海岸的推移而形成沿入海河道两岸连续集中分布的带形城市)两种形态。（郑向阳，2003）

二、滨海新区建设现代化城区的战略意义

分析滨海新区与东北亚地区互动关系和环渤海区域自身发展可以发现，通过产业聚集和优良的城市空间职能，滨海新区最有希望成为带动“三北”发展并与东北亚实现产业合作的“窗口”。

随着工业产业转移，人流、物流东移新区将使滨海新区城市地位逐渐实体化，而以产业作发展先导的新区出于为产业发展配套考虑，也需要完善城市功能、产业形态以提升经济运行效率的机遇。在市区--滨海的城市体框架中，新区产业升级促进天津主城发展，主城区通过提供金融、智力等服务支持滨海新区经济加速增长，在滨海地域出现一个平行于天津主城区的新城区是大势所趋，加快天津—滨海城市体的形成具有必然性。

考虑到京津合作的方向，未来整个华北区域的制造业最有可能在新区进行大规模集中与整合。在支柱产业扩张、潜导产业快速成长的情况下，随着高素质劳动力涌入和辅助产业升级，新区经济社会将能够实现协同发展，滨海新城区建设具有现实性。

随着新区经济发展，生活、商贸、产业、交通之间的协调问题日后将更加突出。一方面，由于新区物流业牵涉地域广阔，与城市发展已经形成相互牵制，随着工业发展，产业区布点也对成规模的生活区构成影响；另一方面，因此从区内筹备新建及拓展的产业项目判断，新区经济仍将保持加速发展态势，未来5—10年内将是人流、物流快速增加的时期，因此，有必要加速新区城市空间优化步伐，规划现代化临海城区合理的生活空间，在工业产业日益繁荣的滨海地域规划人口密集、交通发达、商贸繁荣的新城区具有紧迫性。

三、新区城市发展战略定位与基本目标

天津主城区和滨海新区地域毗邻、交通连接紧密、行政隶属，城市体位置优越、交通便捷、腹地广阔，具备成为功能共享的开放型、国际化大都市的基本条件。

北京亦庄—廊坊—天津武清—滨海新区一线的 “产业通道”扩散轴由于交通、地理等现实优势可能成为该地区实际的发展轴。我们认为滨海新区新一轮发展的战略定位将兼顾两种角色，第一，与主城区一起构成天津发展的“双核心”，通过分工共同促进天津发展；第二，作为京津轴线的入海枢纽，向北方最大的制造业基地方向发展。这样，新区可能在10—20年内结束城市空间结构演变的第二阶段——空间扩散，发展成为北方经济繁荣、环境优美、服务功能齐全的临海都市。

对新区城市空间设计将从人居、交通、产业发展实际需要出发，从短期（5年）、中期（10年）现实需要入手，并对2020年左右的长期区间进行合理预测。我们优先选择功能区（带）布局模式而不是核心区环状扩散发展模式。环状发展、近郊扩散是国内城市形成的传统方式，强调城市功能内敛，但功能带发展模式则强调超前规划，沿目标线路跳跃布点。通过跳跃布点快速形成形成城市空间轮廓，为规划打开了发展空间，回避了可能的功能叠加导致功能区域交叉，避免人流、物流在有限的空间发生冲突。

第二部分：新区的城市空间结构现状及影响滨海新区城市空间设计的要素分析

一、滨海新区城市空间结构规划现状

二、影响新区城市空间规划的要素说明及分析

1．新区的自然环境特征

自然环境主要指城市区周围的地形、位置、水文、气候和资源分布等环境特征，它通过城市格局、城市用地潜力、城市主导风向等方面直接影响着城市内部空间。

滨海新区属于暖温带半湿润大陆型季风气候，适合居住要求。气候偏干燥，但水资源比较丰富。海岸线长适合发展临海经济。盐碱化和周边排污形成的污染扩散使区内农业生产受到一定限制，土地变性具有现实性。地面坡度极小，结合成熟的防波堤技术，具有填海造陆的独特优势。主导风向方面，夏季为南风或东南风，冬季为西北风，平均风速为4.1米/秒，有利于污染物扩散，但内部污染区仍应设置在生活区下风位置。

2．政策与规划控制因素

现代城市发展受到城市发展政策、法律和规划的控制，政治体制和经济体制都会极大地干预城市的发展。在规划层面，滨海新区总体上是以建立体现集聚效益的现代化工业基地为目标，满足天津产业东移的布局要求，但新区规划的设计尚不完善、实施力度难以保证。

运作模式方面，天津对滨海新区的政策支持可以考虑争取将滨海新区发展纳入国家区域总体发展规划之中，在新区范围内实现自由贸易区体制，同时赋予新区管委会更高的行政控制力。实施系统的城市空间规划优化调整，滨海新区体制优化是重要的辅助措施。实际上，城市空间新一轮规划能够成功的关键，仍在于用管理体制创新带动城区功能创新。

3．土地的利用机制和相关市场结构

目前，工业用地供给主要依靠区内的未开发、开发不足土地和变性土地。由于滨海新区特殊的海岸构造，也非常适宜通过填海造陆形成新的开发区域，在临海加工区成功建立后，在北疆码头附近地形相似区域仍存在填海空间。

4．交通条件

交通因素的相对可达性高低影响着城市空间结构，城市居住空间的扩展总是趋向于相对可达性高的方向。新区核心区—塘沽城区道路系统已形成内、中、外环线快速路和主干道、次干道、支路辅助路网的城市道路系统，空间拓展还需要桥梁和快速轨道的跟进设置。

5．人口承载与配套设施安排

目前新区教科文卫条件暂时能够满足新区存量人口需求，但针对未来规划的超前设计没有有效展开。考虑到新区目前正处于发展中的产业形态，预计2010年新区常住人口将接近或达到120--150万人的水平，2020年总人口可能达到或超过300万人。新区城市空间拓展势在必行，我们认为，海河岸线及区内的河湖岸线具有自然环境优美、交通方便的优势，非常适宜作为城市空间发展用地。

6. 海河岸线

新区区内的海河下游段，这在国内临海城市中是少有的自然条件，是发展国际化大都市的独特优势。目前这一区域以传统农业、小而全的乡镇工业和一般服务业为主，经济效益比较低。左岸线（面对海河下游，左手侧为左岸）新港船闸—黑猪河口段泊位集中，右岸线泊位基本集中在海门桥下游。仓储设施在海河下有比较完善，但海河下游河道较弯曲，较大转弯有16处，最大转弯半径为940米，最小转弯半径为180米，需要裁弯取直。

第三部分：新区城市空间区位选择与范围界定

城市空间规划实际就是关于人居及服务功能的规划，是关于让居民居住在什么地方的设计。打破“同心圆”发展惯性的策略一般采用沿交通线路进行功能区“跳跃式”布局发展的策略，由点带面可形成功能区带状结构，由原有多中心、多功能区结构迅速向带际融合、组团融合的方向发育。

一、新区当前城市空间区位选择中存在的问题与应对策略

u     问题1：在服务功能方面，开发区已经形成和塘沽城区的竞争局面，塘沽与开发区的教育、商业服务存在重复建设。作为核心功能区，目前密集的商贸和居住区靠近港区，不仅已经妨碍物流的高效运作，也使得城市空间发展受到极大制约。

²      对策1：目前开发区和塘沽城区应将功能摆放规划沿海河向西横向展开，开发区内泰达大街以北不再发展居住设施，津晋高速、津塘公路、大沽排污河为沿海河居住区南部边界。黄港、北塘方面建设输港北线，保证公路运输避开有效开发区北侧的北塘西编组站，为物流海陆空联运的充分协调打好基础。旅游职能分离为文化商贸、风光景观、自然奇迹三类内容，分散到南、北、中三条线路进行开发。

u     问题2：部分新区规划居住用地与周围产业功能区域存在冲突，如大港区板桥农场以南，津歧路以东规划的24平方公里大乙烯、大炼油用地，从风向、水源而言，会对西侧、南侧的居住区构成影响；塘沽城区东侧，在风向上存在被天津港南疆码头煤炭散货堆场污染的可能；海河下游工业区内居住区与工业区交错，由于北岸的冶金工业存在污染，南北方向的居住空间实际上已经无法有效展开。

²      对策2：新区城市空间布局中居住公建和产业、物流功能带之间的隔离带应该适当拉大，为避开风向，可以考虑将重化工业纵深向南部集中，塘沽城区北部和东北部作为低污染制造业用地，过渡区发展邻里工业。海河下游生活区域沿津塘二线、津沽一线和海河向东延展，迁村并点结合农用地变性，为工业集中规划让出空间，材料工业和装备工业仍以海河为界平行向西南、西北推进。考虑到人居品质和未来发展，考虑将东干渠、黑猪河、海河所包围地区作为居住用途为主的城市发展备用地。由于重化工业用人较少，大港组团可沿津岐路和港塘路之间向官港水库方向发展，但总体上新区仍应从实际出发，维持南北两点、中轴一带的城市空间架构。

u     问题3：目前海河下游共有码头数十个，尽管裁弯取直能够减轻河道淤积、提升运输效率，但随之带来的桥梁提升成本也不可忽视。此外，临河散货物流一旦造成核心功能区的水景品质下降，会带来更不经济的后果。

u     对策3：从世界趋势分析，物流从河运向海运发展是主流模式，新区总体上发展海陆空联运的“大物流”能够更有效地拓展临海优势。海河下游工业区的钢铁冶金生产随着规模扩大，不适合采用河运物流进行配套。河运物流应主要运输陶瓷、木材、石材等低污染货品，通行船舶限制吨位以最大限度保留海河水景。从货物运输的需要出发，海河下游码头不应设置过多。

二、规划思想与空间结构

（一）以人为本的思想和发挥临海临河城市优势

 “以人为本”的内容涉及造城思想、观念、行为和实践的多个层面和领域。理念上实际是要解决，人怎样才能成为城市的真正主人，怎样把城市还给人。空间品质最核心的内容是环境，最优良的环境是亲水的环境。海河是北方仅存的大型水体，滨海新区是国内少有的既临海又临河的城市区，把海河水景交给新区居民远远比单纯利用海河发展经济利处要大。考虑临河土地升值因素，长期内经营城市收益的最大来源将来自于此。

（二）规划原则

1．有机整合的原则

一是要求现有新区空间内各要素彼此不牵连（ELEMENT FREE），不会由于功能重叠造成；二是位置结构（POSITIONAL STRUCTURE）

2．系统性、综合性、前瞻性的原则

避免具体建设与规划目标的分离；微观局部与宏观整体的冲突；近期建设与远期发展的失衡；环境建设与城市管理的脱节；新的空间秩序与产业优势的丧失。本轮优化新区城市空间要在理性规划的基础上，整体而有序地开展。

3．城市空间综合规划开发的原则

要营造一个优美、安全、高效率的城市空间，在规划和建设城市时，应将城市空间的港、河、楼、桥、路作为一个整体，综合地进行人流、物流、车流及各项基础设施的空间组织。

4．人工与自然平衡和谐的原则

“以人为本”不是“以人为中心”，将自然与人对立起来；恰恰相反，“以人为本”的一个重要前提就是“以大地为源”，充分地尊重自然。

三、滨海新区城市空间范围界定

在上述认识基础上，我们界定新区城市空间范围如下：目前的塘沽、开发区生活服务组团依托海河岸线作为生活区中轴向西发展，范围北侧以京津塘高速—泰达大街一线为界、南侧以津沽公路为界，进行港、河、楼、桥、路配套，居住组团沿平行路网结构跳跃布点； 大港、汉沽城区构成新区外围城市空间，汉沽城区向西、北两个方向发育，大港城区向北延伸。

城市空间功能区界定方面，在开发区和塘沽城区规划建设综合服务区，在北至泰达大街、南至解放路所在海河口、西至塘沽站、东至东海路区域形成滨海新区内商贸、金融、文化等大型公共设施聚集的标志性区域。这一地区将作为滨海新区的核心地区，向CBD方向发展。沿海河津塘路、津沽路之间的狭长区域向西规划居住功能区，将黄港—黑猪河—海河—东干渠所围成方块区域作为居住发展保留用地。城镇空间布局按照发展需要，规划为一个中心城区、三个外围城区，中心城区依河傍路，外围城区形成独立组团。

横向展开生活功能带有利于回避北侧和南侧的产业污染，并可以为海陆空物流联运让开了通道。通过未来新区塘沽—汉沽、塘沽—大港的快速轻轨支线系统，可以以轨道激活沿线人气，有力支撑跳跃式布点的演进路径。而且，沿海河的城市空间扁平结构使得滨海核心城区不仅可以承接海河下游工业区的生活服务职能，还有利于为塘沽北侧新型制造业产业区及物流区让开通道。我们认为，提升海河下游段经济实力，不能简单认为通过上制造业项目来实现，更要考虑到海河环境对人居的巨大作用，通过土地整理、经营城市空间促进土地升值是可取的办法。从这个角度看，海河沿岸作为横向拓展的生活岸线可能更适合新区成长为现代化、国际化都市区的要求，沿岸码头设置要所取舍。

四、基于功能置换思路的新区城市空间布局调整规划

（一）城市空间功能分区与城市用地

我们把新区生活空间分为一个中心区、两个外围区的架构。为了防止功能区成为“睡区”而空洞化，其中部分保留住宅用地。

核心区内，泰达大街至津塘路为行政文教区，安排行政机构和文教设施。行政办公区与制造业功能区毗邻，便于为企业解决实际问题。文教区主要为核心区提供教育与文化服务，所处地段交通方便，闹中取静。行政文教区内可以和连排部分居住小区，提升绿化水平，并与旧区改造结合。

海河北岸上海道与解放路之间和南岸邓善沽水库以北区域规划为中央商务区，临河发展高层写字楼宇，这一地段将成为滨海新区作为现代化城区的标志区。商业商贸设施由中央商务区向东西两个方向延伸，但总规模应有所控制。对于滨海新区而言，主要聚集人口商贸需求主要通过大型超市布点解决。

沿海河规划发展四个主要居住组团，津塘路以南、新港路以北原有居住片区已有良好基础，但考虑到位于进港要道，不宜进行大规模发展；新河水厂以南，塘沽站以北区域组成第二个组团；东干渠—黄港—黑猪河所围区域组成第三个组团，主要在这里发展大型居民点，为未来滨海新区人口住宅用地进行储备；葛沽--无瑕街区域组成第四个组团，沿河向东发展。

汉沽、大港作为滨海外围城区单独形成组团。由于开发区化学工业区进驻汉沽南侧，使汉沽城区无法向南发展，而且，如果汉沽居民点向南蔓延，势必最终与物流北通道重叠造成交通拥堵。考虑到蓟运河将城区分割为东西两部分的特点，安排汉沽、寨上、河西三片居住区。由于汉沽主要区域用来成为未来滨海新区潜导产业区域，新增人口较少，原有人口居住区域在于污染产业做好隔离的情况下应维持现状，未来可考虑沿汉南路向海岸发展。作为大型化工产业聚集地的大港城区，不宜大规模发展人口定居。由于化工产业需要劳动力较少，可对目前城区空间进行微调，城区可考虑沿津港、津岐路向环境较好的北侧迁移。

滨海新区土地增量调整思路方面，可考虑拓宽新区西面腹地的发展空间，大力争取津南区和东丽区的大部分区域一并划入新区，形成成片工业带。土地增量另一个来源来自通过变更土地性质来拓展工业用地空间。沿海河岸线发展城镇建设，中心区住宅、公寓、商贸、写字楼、宾馆、娱乐等服务功能开发项目用地，可以依靠盘活沿岸存量土地来解决。

（二）道路与交通

新区交通结构目前仍无法同时满足物流大进大出和人口密集居住的要求。未来内部组团间交通体系将通过路、桥、轻轨相连，核心城区交通主要通过公路、轻轨、铁路与主城区和其他外部地区联系，道路等级划分为城市快速路、主干道、次干道、支路四个等级。新区与北部汉沽、南部大港城区之间人员流动主要通过轻轨、铁路和主干公路相连，城区组团间交通由主干、次干道承担，其中滨海内部较高等级的道路用来沟通组团之间的联系，老城以现有路网为基础，逐步向方格路网改造，而新区域则以方格路网为主进行建设，特别地，轻轨作为津滨轻轨的分支，应及早进行规划建设。

由于产业空间规划设计的物流运输主要通过干线公路网、滨海公路环线、铁路、机场等形成联运格局，城市空间规划必须能够保证人流、物流适当隔离，输港交通与城市交通分离，规划唐津、京津塘、津滨、津晋、海滨大道作为输港主要通道，保证城市交通体系快速高效。为长远打算，远期内滨海新区城市核心区功能空间设计容量应至少能够为300--500万人提供完善的生活服务。对于处于分割状态的大港、汉沽组团，应高起点设计滨海新区的支线轻轨。人口密集区对土地的利用有所选择，在与邻近区域毗邻的地方，要为将来京津冀合作发展海洋经济留出空间。

（三）城市景观与绿化隔离

滨海新区城市空间应充分发挥滨海新区滨河靠海、水系成网的优势，以海河为中心轴线，维护生态环境，利用历史遗迹和商业设施为基础，开发多类型旅游线路。城市绿化构成景观的同时，也构成了与工业、物流之间的绿化隔离，规划在津塘路、京津塘、津港、津沽、津沽二线公路等主干道两侧布置50米绿化带，形成纵横交织的绿色框架。小环境方面，可以以塘沽新港路、海滨大道、汉沽新开路、大港世纪大道、迎宾街为主，建成城市内部景观带。

（四）河湖岸线

滨海岸线包括海岸线和海河、湖泊岸线。新区东侧临海岸线，应首先保证港口、临港工业区和石化为主的重点行业大进大出的要求，汉沽岸线北侧可以为海洋养殖适当保留空间。海滨旅游区的岸线可以考虑逐步向特色旅游，例如盐文化游过渡，大港岸线开发要做好对区内旅游区影响的论证与规划，处理好开发与保护的关系。

（五）人口发展

从人口分布上看，规划常住人口的集中将主要集中在目前的塘沽地区为主的中心城区，短期内该地区人口承载力应达到100万人以上，中期内将超过250万人，远期内由于北、南、西三个方向的生活服务功能区融合，这一地区将会拓展成为主城区形态。

短期内以汉沽、大港城区和海河下游工业区生活居住区为主组成的外围城区会在中期内成为新的常住人口聚居地，而海河下游工业区的生活服务功能区将首先和新城区的延长区域沿海河方向实现衔接，中期内南北两侧的大港城区和汉沽城区会与塘沽地区实现衔接，最终完成贯穿南北东西四个方向，以海河为发展轴的生活服务功能带设计。短期内，中部组团人口将超过80万人，中期内超过120万人，2020年左右，中部生活居住区将集中200万左右人口；北部和南部的汉沽和大港地区短期内人口变化不会太大，维持在50万人左右，并在2020年总人口达到80--100万人左右。人口增加将主要集中在新区中部海河为中轴的地区，以房地产大盘项目、和大、中、小型城镇组成的居住功能组团呈南北走向，并沿海河下游实现自东向西伸展。

（六）生态保护

滨海新区产业规划中包含四块存在潜在污染的区域——冶金工业区、海洋化工区、石油化工区、港口物流区（特别是南疆散货码头）。在新区主导风向下，分别处于东西南北四个方向的区域将可能在全年不同时段对核心服务功能区产生污染，影响空气质量和居住环境。因此，我们在各主要干道布置了绿化带隔离带，使得各个产业区与临近生活区之间应保持适当距离。海河下游沿岸作为新区特有的水景资源，规划为生活岸线，沿岸不能邻河发展大型化工、冶金企业，以商贸住宅为主，生活区周围干道要充分绿化。大港区石化企业应尽量在李港铁路以东布点，北大港水库作为珍贵的水资源、湿地保护地，应考虑进行全面保护，独流减河以南不宜新建石化或其他可能导致污染的工业。汉沽化学工业区尽早跨过汉北路向东发展，但与南部营城水库和西北部城区之间应沿汉北路、塘汉路进行绿化隔离。

（七）功能置换思路与城市空间优化

功能置换思路是指，针对新区内部各区目前的情况，微观区域应本着“有所为有所不为”的原则，最终保证新区的功能配置达到最优。

（八）土地拓展规划

无瑕街和葛沽镇由于周边土地的退化，应及早进行土地变更用途处理，同时随着海河下游工业区拓展，新区地块应适当向西拓展，为城市空间居住区的布局让开空间。远期可考虑将津南和东丽的大部划入滨海新区；盐碱地主要分布在塘沽区新河、宁车沽和大港的板桥农场一带，土地集中连片，可以进行工业和服务业设施开发；对海河下游工业区内不适合继续作为基本农田进行农业生产的盐碱化土地，宜做变性处理；北疆码头填海造陆规划技术上不存在问题，也可以当作新区未来土地补给的来源之一。

第四部分：滨海新区城市空间布局调整的可行性分析与配套措施

未来，新区以塘沽区为生活功能中心，商贸、旅游、金融、会展职能逐步齐备，并为天津港区、大港城区、汉沽城区、海河下游工业区的生活服务职能提供支持。

经过五年左右发展，滨海新区南、北、中三个组团通过跳跃布点形成规模，尤其是中线沿海河发展的中线生活服务功能带，各功能区界限明确，并在新规划区域产生标志性小区、写字楼、商贸设施。新区城市空间发展规划采取点状区分布发育为带状区的布点思路。西起葛沽镇方向沿海河向东延伸设置生活服务功能区，解放路--上海道附近发展商务中心。新区生活服务功能带仍体现有主有次的分布规律，南北两侧的生活功能保持自成体系，沿海河中轴地区扁平化发展，为物流让出空间。

（一）滨海新区城镇体系发展

按照GDP的发展速度推测，2010年，滨海新区常住人口应达到150-200万人，再过十年应该能够承载300万左右人口，建成区面积应达到300平方公里左右。

城市体系基本建成，在滨海新区内沿海河的城市生活功能体系基本搭建；大港城区沿港塘—津岐路向北发展、汉沽城区蓟运河以西组团成为发展重点，新形成的城市生活、居住组团使得农村的城市化进程加速并构成外围新城区。原有各区内中心镇已经进入小城市的阶段，镇中心地区的城市化已经完成，居住条件、服务功能升级完成，原有一般建制镇开始逐步演化为中心镇，成为连接城乡的桥梁，并基本完成本地迁村并点工作。

（二）商贸区建设

为人群提供商贸服务的区域，短期内仍依托塘沽、汉沽、大港、海河下游工业区原有商业体系。中期内，新区大型商业贸易流通中心将向外滩、洋货市场一线集中，在汉沽、大港、无瑕街附近通过兴建大型超市业态布点，满足居民生活需要。三级商业网点则依托城市空间布局，沿城区融合方向跳跃布点，超前搭建网络，四级网点采取追随居民定居点的方式进行发展。对新区中心地域的塘沽城区而言，东部是天津新港北、南疆港区和海河口滩涂；北部(天津经济技术开发区以北)北塘镇以北是永定新河，西北有天津铁路枢纽北环线和大型场站；南部是海晶集团塘沽盐场的结晶池和蒸发池。南部发展则不仅可能和南疆码头散货运输向冲突，而且原来的盐场用地会极大地增加防腐蚀处理费用。所以，从自然条件、用地建设适宜性及技术经济性来看，向西沿河进行空间拓展是经济且可行的。

未来规划城市空间向西沿海河拓展与海河下游工业区的生活服务设施衔接，向南至官港湖一线与大港区的生活服务区接壤，向北沿塘汉路—蓟塘路一线支持汉沽的生活服务设施进一步完善，最终在新区中部形成生活服务带，功能将涵盖商贸、旅游、金融服务等项目。

新区城市空间建设的配套政策：

1．滨海新区管理委员会实体化

2．完善市政及其配套措施

3．明确城市生活空间与产业的协调关系